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Combien pouvez-vous emprunter ?
Une différence avec les autres calculettes : celle-ci intègre le coût de l'assurance dans votre mensualité. C'est ce que fait votre banque — et c'est pour ça que les simulateurs qui l'ignorent vous annoncent une capacité supérieure à la réalité.
Elle vous montre aussi combien vous pourriez emprunter en plus, à mensualité identique, avec une assurance mieux négociée.
Pourquoi l'assurance change votre capacité d'emprunt
Votre banque calcule votre taux d'endettement sur la mensualité totale, assurance comprise. Chaque euro de cotisation est un euro de moins disponible pour rembourser le capital.
Sur un emprunt de 250 000 € sur 25 ans, passer d'un taux d'assurance de 0,34 % à 0,12 % libère environ 46 € par mois. À mensualité constante, cela représente plusieurs milliers d'euros de capital supplémentaire.
Le paradoxe : vous ne pouvez généralement pas faire jouer ce levier au moment de l'achat, parce que la banque impose son contrat pour débloquer le dossier. Mais vous pouvez le faire juste après — et transformer l'économie en trésorerie mensuelle, ou en remboursement anticipé.
Votre capacité dépend d'un taux d'assurance que vous pouvez changer.
Comparer vos deux leviersLa capacité d'emprunt se calcule mensualité comprise, donc assurance comprise. L'assurance de prêt immobilier rembourse le crédit en cas de décès, d'invalidité ou d'arrêt de travail : elle n'est écrite dans aucune obligation légale, mais elle pèse dans la mensualité que la banque compare à vos revenus. Bonne nouvelle pour la suite : la loi Lemoine du 28 février 2022 permet de la remplacer à tout moment, à garanties équivalentes.
Ce que la calculette ne dit pas, et que la banque regarde
| Critère | Ce qu'il change |
|---|---|
| Le reste à vivre | Deux foyers au même taux d'endettement ne sont pas traités pareil : 35 % sur 2 000 € de revenus laisse beaucoup moins que 35 % sur 8 000 €. La banque applique un minimum par personne au foyer. |
| Le saut de charge | L'écart entre votre loyer actuel et la future mensualité. Un saut trop brutal inquiète, même si le taux d'endettement passe. |
| La stabilité professionnelle | CDI hors période d'essai, fonctionnaire, ou trois bilans pour un indépendant. |
| La nature de l'apport | Une épargne constituée régulièrement rassure davantage qu'une donation reçue le mois précédent. |
| Le comportement bancaire | Découverts, incidents, crédits à la consommation récents. Les relevés des trois derniers mois sont lus ligne à ligne. |
Le taux d'endettement de 35 % est une recommandation du Haut Conseil de stabilité financière, assortie d'une marge de dérogation que les banques utilisent au cas par cas. Ce n'est ni un droit ni un plafond absolu.
En cas de divorce avec rachat de soulte, ce calcul devient décisif : c'est lui qui conditionne la désolidarisation.
Questions fréquentes
Pourquoi votre résultat est inférieur à d'autres simulateurs ?
Parce que la plupart ignorent l'assurance dans le calcul de la mensualité. La banque, elle, l'intègre toujours. Nos chiffres sont plus proches de ce qu'on vous répondra en agence.
Puis-je dépasser 35 % d'endettement ?
Les banques disposent d'une marge de dérogation, mobilisée surtout pour les revenus élevés ou les primo-accédants sur résidence principale. Le curseur vous permet de tester d'autres hypothèses.
Faut-il un apport ?
Ce n'est pas une obligation légale, mais la plupart des banques attendent au minimum les frais de notaire et de garantie. Certaines caisses régionales financent au-delà, avec un dossier solide.
Allonger la durée augmente-t-il vraiment ma capacité ?
Oui, mécaniquement : la mensualité baisse. Mais le coût total du crédit augmente fortement, et au-delà de 25 ans l'effet sur la capacité devient marginal alors que le surcoût, lui, continue de croître.
Une fois votre prêt signé, l'assurance reste négociable. Comparer les offres — gratuit, sans engagement.
- Loi n° 2022-270 du 28 février 2022 dite loi Lemoine — texte consolidé
- Code de la consommation — article L.313-8, taux annuel effectif de l'assurance
- La Médiation de l'Assurance — saisine et rapport annuel
- ORIAS — registre unique des intermédiaires en assurance
Textes et documents consultés dans leur version en vigueur au 11 août 2026.
Comment une banque calcule réellement votre capacité
Le calcul tient en une règle et trois correctifs que la plupart des simulateurs ignorent.
La règle : depuis les décisions du Haut Conseil de stabilité financière, le taux d'effort ne doit pas dépasser 35 % des revenus nets, assurance emprunteur comprise. La durée est plafonnée à 25 ans, portée à 27 ans en cas de différé pour travaux ou achat sur plan.
Le premier correctif, c'est justement l'assurance. Elle est dans les 35 %, pas à côté. Sur un prêt de 250 000 € sur 25 ans, passer d'un taux d'assurance de 0,34 % à 0,12 % libère environ 45 € de mensualité — soit près de 10 000 € de capacité d'emprunt supplémentaire à taux d'effort constant. C'est la raison pour laquelle cette calculette intègre l'assurance, contrairement à la plupart.
Le deuxième correctif est le reste à vivre. Deux foyers au même taux d'effort ne présentent pas le même risque selon leur revenu absolu et leur composition. Une banque refusera un dossier à 33 % si le reste à vivre tombe sous son seuil interne, et acceptera parfois 36 % si ce reste est confortable.
Le troisième correctif concerne les revenus locatifs, retenus en général à 70 % de leur montant, et les charges existantes, déduites intégralement.
Les 20 % de dossiers hors norme
Le HCSF autorise les banques à déroger à ces règles pour une part de leur production — en priorité pour l'achat de la résidence principale et pour les primo-accédants. Cette marge n'est pas répartie uniformément : elle se joue au niveau de chaque établissement et de chaque agence, à un moment donné de l'année.
Concrètement, un dossier légèrement au-dessus des seuils n'est pas condamné. Il est simplement plus sensible au reste du dossier : apport, stabilité professionnelle, épargne résiduelle, historique bancaire.
Ce que le résultat ne dit pas
Cette calculette donne un ordre de grandeur, pas un accord. Elle ne connaît ni votre reste à vivre cible, ni la politique de risque de l'établissement que vous solliciterez, ni la valeur du bien.
Elle sert surtout à mesurer une chose que les banques ne mettent jamais en avant : le poids réel de l'assurance dans votre capacité d'emprunt. Pour arbitrer entre négocier votre taux et changer d'assurance, notre comparateur des deux leviers chiffre les deux sur votre durée de détention réelle.
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