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Combien pouvez-vous emprunter ?
Une différence avec les autres calculettes : celle-ci intègre le coût de l'assurance dans votre mensualité. C'est ce que fait votre banque — et c'est pour ça que les simulateurs qui l'ignorent vous annoncent une capacité supérieure à la réalité.
Elle vous montre aussi combien vous pourriez emprunter en plus, à mensualité identique, avec une assurance mieux négociée.
Pourquoi l'assurance change votre capacité d'emprunt
Votre banque calcule votre taux d'endettement sur la mensualité totale, assurance comprise. Chaque euro de cotisation est un euro de moins disponible pour rembourser le capital.
Sur un emprunt de 250 000 € sur 25 ans, passer d'un taux d'assurance de 0,34 % à 0,12 % libère environ 46 € par mois. À mensualité constante, cela représente plusieurs milliers d'euros de capital supplémentaire.
Le paradoxe : vous ne pouvez généralement pas faire jouer ce levier au moment de l'achat, parce que la banque impose son contrat pour débloquer le dossier. Mais vous pouvez le faire juste après — et transformer l'économie en trésorerie mensuelle, ou en remboursement anticipé.
Votre capacité dépend d'un taux d'assurance que vous pouvez changer.
Comparer vos deux leviersCe que la calculette ne dit pas, et que la banque regarde
| Critère | Ce qu'il change |
|---|---|
| Le reste à vivre | Deux foyers au même taux d'endettement ne sont pas traités pareil : 35 % sur 2 000 € de revenus laisse beaucoup moins que 35 % sur 8 000 €. La banque applique un minimum par personne au foyer. |
| Le saut de charge | L'écart entre votre loyer actuel et la future mensualité. Un saut trop brutal inquiète, même si le taux d'endettement passe. |
| La stabilité professionnelle | CDI hors période d'essai, fonctionnaire, ou trois bilans pour un indépendant. |
| La nature de l'apport | Une épargne constituée régulièrement rassure davantage qu'une donation reçue le mois précédent. |
| Le comportement bancaire | Découverts, incidents, crédits à la consommation récents. Les relevés des trois derniers mois sont lus ligne à ligne. |
Le taux d'endettement de 35 % est une recommandation du Haut Conseil de stabilité financière, assortie d'une marge de dérogation que les banques utilisent au cas par cas. Ce n'est ni un droit ni un plafond absolu.
Questions fréquentes
Pourquoi votre résultat est inférieur à d'autres simulateurs ?
Parce que la plupart ignorent l'assurance dans le calcul de la mensualité. La banque, elle, l'intègre toujours. Nos chiffres sont plus proches de ce qu'on vous répondra en agence.
Puis-je dépasser 35 % d'endettement ?
Les banques disposent d'une marge de dérogation, mobilisée surtout pour les revenus élevés ou les primo-accédants sur résidence principale. Le curseur vous permet de tester d'autres hypothèses.
Faut-il un apport ?
Ce n'est pas une obligation légale, mais la plupart des banques attendent au minimum les frais de notaire et de garantie. Certaines caisses régionales financent au-delà, avec un dossier solide.
Allonger la durée augmente-t-il vraiment ma capacité ?
Oui, mécaniquement : la mensualité baisse. Mais le coût total du crédit augmente fortement, et au-delà de 25 ans l'effet sur la capacité devient marginal alors que le surcoût, lui, continue de croître.
Une fois votre prêt signé, l'assurance reste négociable. Comparer les offres — gratuit, sans engagement.
- Recommandations du Haut Conseil de stabilité financière relatives à l'octroi de crédit immobilier
- Code de la consommation — articles L.313-30 et L.313-31
- Loi n° 2022-270 du 28 février 2022 (loi Lemoine)